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一间客房3000万,五星大酒店,集体大甩卖

时间:03-22 来源:最新资讯 访问次数:115

一间客房3000万,五星大酒店,集体大甩卖

疫情三年,房地产行业被重重地推了一把,陷入流动性危机的房企自己都一脑门官司,很难兼顾扩张时代建起来的五星级酒店。玩过游戏《地产大亨》的人都知道,名下的资产地段再好、再值钱,到了现金流告急的时候,该卖还是得卖——这是玩家留在牌桌上的唯一方法。文 |马延君编辑 |辛野运营 |泡芙奢牌酒店,摆上货架伫立在苏州河畔,尽收外滩和陆家嘴风光的上海宝格丽酒店,从来不缺话题。无论是“40位名媛拼一间外滩观景房”,还是“跨年夜房费最高达30余万”,都为它渡上了网红滤镜,魔幻之余凸显出稀缺与高贵。直到一则出售公告穿透迷雾,揭示出它真正的价值。2023年12月,华侨城(亚洲)发布公告称,已将上海苏河湾项目部分资产以24.3亿元的成交价出售。项目中最引人注目的标的,莫过于上海宝格丽酒店。这家耗时六年打造,于2018年正式营业的超豪华五星级酒店,是全球第六家、中国第二家宝格丽酒店,官方骄傲地形容它是“桂冠的第六颗璀璨宝石”。从每晚最低六七千元的房间售价来看,它的定位已经是顶奢级别,一度被称为“上海最贵酒店”“奢华王牌”。▲上海宝格丽酒店。图 / agoda在上海宝格丽酒店开业之初,林灿就曾去打卡体验,至今记忆犹新,“大堂的屏风是古罗马万神殿地砖的图案,所有家具都是意大利顶级家居品牌,餐厅由米其林星级厨师 Niko Romito主理,口味无可挑剔”。短短五年过去,风光无限的宝格丽酒店就已低调卖身。而在近两年,还有不少五星级酒店,排着队被业主方摆上货架,换了新主人。2023年10月之前,北京威斯汀酒店前面还会被冠上“金茂”二字,那时它还是中国金茂旗下一处亮眼的资产。但在那之后,“金茂”被悄悄抹去,这家燕莎桥下的五星级酒店全名成了北京渤海润泽威斯汀酒店。买方北京渤海润泽商业管理,以约28亿元的价格将其收入囊中。▲北京威斯汀酒店。图 / 携程旅行2024年1月19日,风暴中的碧桂园,也在广州产权交易所挂牌转让包括凤凰酒店、人和公寓楼、藏珑府办公楼等在内的一系列资产,其中凤凰酒店作为全国首家以“白金五星级”标准建造的自然山水酒店,拟转让价格最高,达到了12.6亿元。据第三方机构迈点研究院统计,2023年,拍卖价格在亿元以上的酒店数量共124起,其中上海虹口三至喜来登酒店、南京金奥费尔蒙酒店、重庆解放碑威斯汀酒店、宁波远洲大酒店、上海万达瑞华酒店等豪华酒店,均在2023年挂牌出售。部分没有被出售的五星级酒店,也面临着不同程度的危机。比如天津天房集团旗下的天津丽思卡尔顿酒店,它是天津市标志性建筑,也是天津首家奢华酒店,坐落于原英租界,酒店前身是1890年创建的戈登堂,即英租界工部局大楼,开业已经20余年。但在2023年8月,它和三亚洲际酒店、光合谷温泉酒店被当作抵押物拍卖。经历了三轮降价后,一位神秘买家“H5219”以20亿元的价格打包买下。降了价格能卖出去都算顺利,同样在2023年被挂牌拍卖的深圳佳兆业金沙湾大酒店,评估价为23亿元,但起拍价仅为16.7亿元,临拍前被撤回。最新传出卖身消息的,是三亚海棠湾最受瞩目的地标——亚特兰蒂斯。这家占地总面积达54万平方米,集度假酒店、娱乐、餐饮等8大业态于一体的旅游综合体,由复星旅文投资逾百亿元建造,自2018年开业以来,一直是三亚旅游的一张名片。价格是它最显著的标签之一,今年春节期间最贵的皇家套房一晚售价高达28.8万元。▲亚特兰蒂斯酒店曾为热播剧《亲爱的,热爱的》取景地,主角住的波塞冬水底套房售价108888元一晚。图 / 影视截图而就在不久前的3月5日,路透社援引消息人士称,复星国际为减少债务,拟出售三亚亚特兰蒂斯酒店全部或部分股权。复星方面的回复是:“我们的态度是开放的,但前提是在战略认同和价值认同上保持一致。”从事酒店咨询行业的赵杰雄回忆,五星级酒店出售潮从2021年就开始有苗头了,在2023年年底算是达到了一个小高潮,“去年旅游业恢复势头很好,相比前两年,酒店入住率、房间价格都在上升,为卖家提供了良好的交易时机,也为买家提供了交易信心”。至于被卖的为什么大多是奢牌酒店,原因也都简单直接。“地主家也没余粮了”,赵杰雄解释说,国内五星级酒店的业主方多为万达、碧桂园、绿地、华侨城等房地产企业,过去在地产开发项目中积累了不少星级酒店资产,当债务出现问题,需要获取流动资金时,投入大、经营前景不明确的重资产酒店,往往成了最先被急着甩掉的“包袱”。辉煌与伏笔五星级酒店在国内的崛起,有一根清晰的、和经济发展同频的脉络。早在2003年,还在上初中的林灿,就经常跟着身为化工企业董事长的父亲出入五星级酒店。在那个年代,这是身份的象征,在富丽堂皇的地方出差谈生意、招待客户,“为的是面子好看”。他们最常住的是喜来登和凯悦,在林灿的记忆里,五星级酒店的特点是“新”和“大”,她见过当时上海金茂凯悦号称全球最高的大堂,也在广州的酒店见过一整面墙的鱼缸,“看得我都呆住了”。▲上海浦东金茂凯悦酒店。图 / 视觉中国林灿刚刚接触五星级酒店那几年,也是国内五星级酒店刚刚起步的阶段。1983年广州白天鹅宾馆开业,这也是中国第一家五星级酒店,此后十几年,五星级酒店多为接待外宾、政要、华侨。随着外资陆续进入中国,2000年前后,上海才出现了一批包括波特曼丽思卡尔顿、浦东香格里拉、浦西四季等国际大牌五星级酒店。钱的流向,决定了五星级酒店扩张的步伐和节奏。到了2006年前后,北京西城金融街一口气开出了洲际、威斯汀和丽思卡尔顿三家奢华酒店。那时,证监会、银监会、保监会与各大银行正陆续入驻金融街,曾经危房林立,杂院连片的老城区摇身一变成了寸土寸金的地方,等待公司上市的公司董事长和高层管理人员拖着行李箱、踢踏着皮鞋,昂首挺胸地成为三家酒店的主要客户。紧接着,2008年举办的北京奥运会,更是聚齐了国际知名酒店对新兴市场的炙热目光。希尔顿、柏悦、瑜舍和颐和安缦等22家国际饭店治理集团的33个品牌,又陆续在北京登场。从世界各地涌向中国的外国人,也将五星级酒店的价格抬到史无前例的高点。《证券日报》统计过,2008年北京五星级饭店的标准间平均价格为3623元/天,比2007年同期高2.6倍。以平均入住率75%为假设,北京星级酒店受益于奥运概念,平均收入增长率超过600%,而临近奥运场馆地区的酒店收入增长率有可能超过10倍。那也是基建火热、中国房地产行业蓬勃发展的年代,地产商们捧着巨额资金大肆拿地,但地方政府为了拉动区域经济整体发展,给出了新的条件。赵杰雄提到:“当时很多地方政府在土地出让时,会要求配套建设高星级酒店,既能发展文旅,又能招商引资、提升城市形象。”例如福建省三明市就曾在2012年的地块出让中,明确要求“土地竞买人参加竞买时,须提供五星级酒店授权经营证明,或国际品牌酒店管理公司五星级酒店托管协议(合作意向书),保证在酒店开业后3年内评星达标”。如果没能按期评上五星级,则需要“在3年评星期满30日内,补缴土地出让金680万元,逾期按日加收滞纳金0.5‰”,代价高昂。建设起一座辉煌巍峨的五星级酒店,能拉高城市天际线,也是经济向好的有力注脚。为了打造好这张城市名片,地方政府也会给予相应补贴。2009年,深圳市宝山区就明文规定规定,“在我区建成开业,并获得国家旅游局评定的五星级或白金五星级酒店,分别奖励2000万元和5000万元”。华美酒店顾问机构首席知识官、高级经济师赵焕焱曾统计,1999年至2016年,全国五星级酒店的数量增长了10倍。那段时间,不仅一二线城市五星级酒店数量呈井喷状态,在更广阔的低线城市,也出现了五星级酒店的身影。贵州省黔南州,就将推进11个县市17家五星级酒店项目建设,写进了2013年政府计划草案的公开报告中。尽管建设五星级酒店有助于快速拿地、获取补贴,建设酒店在地产商眼中,并称不上一份“划算买卖”。“高级酒店,尤其是五星级酒店建设成本非常高,每平米投资在万元以上,而且酒店不像写字楼出售方便,属于收益率较低的低效资产,所以很多地产商会把酒店拖到最后再建。”赵杰雄解释。而费尽力气建起了五星级酒店,经营也是开发商要面临的一道难关。我国星级酒店相关评定标准,对酒店的装修、设施、服务等有着明确规定,许多地产商会将经营管理委托给国际知名酒店品牌,例如万达地产在各地的酒店,就分别和洲际、喜来登、凯悦合作,运营管理费用不是一笔小数目。“经营一家五星级酒店,业主方每年要向酒店管理方支付百万元的基本管理费,和奖励管理费,这两项费用都在逐年上涨,其中奖励管理费涨幅更猛,近十年已经从六七百万涨到了千万的水平。”赵杰雄说道。但在信心高涨的年代,这些“小钱”并没有阻挡财大气粗的地产商们挥洒热情。一度,各大酒店品牌在背后金主的鼎力支持下,于北京轮番上阵,各领风骚。2010年,柏悦保持了两年的“京城最高餐厅”纪录被国贸大饭店打破;2012年,四季酒店开到了凯宾斯基旁边;2014年,坐落于金鱼胡同、主打四合院套房的北京华尔道夫正式开业,被誉为“奢华酒店天花板”;而同年毗邻彼时的京城新地标中央电视台建起的瑰丽酒店,则凭借“更出片”的下午茶,在移动互联网时代成了社交媒体上最红火的酒店之一。▲瑰丽酒店的打卡照在社交媒体上红火。图 / 小红书截图到了2019年,在中国经营的五星级酒店数量达到了巅峰,据统计共计822家。但房地产公司的动荡,酒店品牌高昂的管理费用,和疫情的突发,也为后来的五星级酒店出售潮埋下了伏笔。地产商割肉,“煤老板”抄底文旅部官网显示,截止2024年3月,全国五星级酒店共有802家,而《全国星级酒店统计调查报告》显示,2020年至2022年,全国挂牌五星级酒店数量均为负增长。▲2019年至2022年,全国星级酒店数量下滑。图 / 迈点研究院这里面,几乎看不到本土品牌的身影。在英国品牌评估机构“品牌金融”发布的2022年度“全球酒店品牌价值50强”榜单中,排名前50的只有四个中国品牌,其中仅总部在中国香港的香格里拉名列第7,锦江、汉庭和全季分别位列28位、33位和40位,但这些酒店集团主打的都是经济型酒店,豪华型酒店的市场,还是被历史更为悠久的外国集团牢牢占据。酒店行业人士透露,业内普遍认为宝格丽、丽思卡尔顿、四季、半岛等酒店为奢华五星级酒店,柏悦、洲际、W酒店等是精品五星级酒店,凯悦、喜来登、希尔顿等是商务范的豪华五星级酒店。至于其它酒店,“属于五星级中的经济适用型”。在赵杰雄看来,国内地产商的酒店生意还是沿用了地产思维,更看重资产价值,在管理、经营、服务方面的经验不足。万达在2019年开业了85家酒店,但那一年的财报显示,这些酒店全年净亏损了1.5亿港元。富力地产于2017年用199亿接盘了万达的77家酒店,紧接着也连续亏损了5年。疫情三年,房地产行业被重重地推了一把,陷入流动性危机的房企自己都一脑门官司,很难兼顾扩张时代建起来的五星级酒店。让宝格丽酒店在上海北外滩拔地而起的华侨城,就是一个典型例子。2012年着手于苏州河畔建设这家酒店时,宝格丽顶级奢华品牌的标签让苏河湾这一地块名声大噪,使得地价连年飙升,华侨城也拿到了撬动房地产销售、商业综合体等更多生意的钥匙。▲宝格丽酒店让苏河湾地块名声大噪,图 / 高德地图截图但酒店一建就是五六年,2018年6月开业一年多又遇上了疫情,风险叠加之下,曾经的房产圈巨擘华侨城A在2022年迎来了首度亏损,而其子公司、上海宝格丽酒店的业主华侨城(亚洲)更是从2021年开始就一直亏损,到了2023年更面临接近90亿的负债。玩过游戏《地产大亨》的人都知道,名下的资产地段再好、再值钱,到了现金流告急的时候,该卖还是得卖——这是玩家留在牌桌上的唯一方法。2022年,华侨城(亚洲)先是以6.12亿元的价格,将紧邻酒店的宝格丽公寓的51%股权出售,只为了回笼资金。同时,宝格丽酒店也被悄悄提上了售卖日程,直到2023年年底,以24.3亿元的底价成交。至于出售的获益,卖方说得很明白——可以盘活公司资产、加速资产周转;出售产生的现金可以用于偿还贷款及借贷,并可降低集团计息负债等等。最终通过这次腾挪转手,华侨城(亚洲)的收益约为5700万元。同时期卖掉五星级酒店的业主,考虑大同小异。金茂北京置业出售北京威斯汀酒店时,中国金茂公告称,“这在目前市场情况下是以合理价格实现酒店整体销售的良机”。出售带来的现金流及利润,将用来优化集团整体财务状况及营运资金。反观接盘的买方,则是另外一番气象。上海宝格丽酒店的新主人江苏金峰水泥集团,是江苏省最大的水泥生产企业,也是全国最大的单个水泥生产基地。斥资24.3亿元拿下宝格丽之前的三个月,金峰水泥刚刚以16.43亿元的价格收购了上海虹口三至喜来登酒店,二者位置相距不过2.5公里。“水泥大王”上海滩扫货,一度成为圈内最热议的话题。知情人士向凤凰网透露,金峰水泥拿了100亿元的银行授信来抄底房地产,价格是买家最在意的因素,“上海待售的酒店和写字楼基本上已经被盘查过一遍”。但此番扫货,买家并不着急出手,“他们现在的策略是有便宜的就购入,不便宜就慢慢谈”。该人士还透露,金峰水泥收购上海宝格丽酒店时,一开始对方的报价是30多亿元,但最后谈到20多亿元成交了。而在此之前接盘北京金茂威斯汀酒店的渤海润泽,背景更加神秘。这家商业管理有限公司交易前两个月刚刚成立,注册资本仅有5000万元,却出了28亿元的接盘价,背后的股东为石翠和苏福蛇两名自然人。经济观察报获悉,二人背后是陕西榆林府谷县的中汇集团,这是一家从事煤炭开采、洗煤、煤化工等业务的典型煤炭企业,在府谷等地还开发有房地产项目。能源和煤炭的实业老板们重新出手,也标志着五星级酒店的投资进入了新的时期。在赵焕焱看来,无论是“水泥大佬”还是其他企业搞跨界投资,收购酒店,都是希望通过优秀物业追求中长期收益,丰富自己的多元化战略。不过,并非所有资产都能找到接盘人,也有不少“砸在手里”的酒店资产。相比于一二线城市增值空间更大的五星级酒店,低线城市的五星级酒店出售更为艰难。根据阿里资产司法拍卖官网消息,2024年3月7日,位于珲春市靖和街的希尔顿酒店九处综合房地产及附属物整体以4553.28万元的价格开拍,最终因无人出价而流拍。2023年3月,合肥元一希尔顿酒店建筑物及占用土地、设备、存货、无形资产等资产以6.13亿元的价格起拍,最终也因无人出价而流拍。▲位于珲春市靖和街的希尔顿酒店。图 / 携程旅行酒店降级,大堂成“开光圣地”背后的主人变了,五星级酒店本身也在变化。这几年,林灿明显感到五星级酒店对她的吸引力下降了,“早些年出去玩,想住好一点,只能选择五星级酒店,后来是喜欢到各种品牌的酒店打卡,现在看多了也觉得千篇一律”。但让林灿不再执着于选择五星级酒店的根本原因,是“性价比没那么高了”。市区的普通五星级酒店大多风格统一,年份较久,没有商务需求,她更愿意住在风景更好的远郊酒店,“很多新建的高端度假酒店,服务、设施和五星级酒店没什么差别,更有特色,价格还要更便宜”。当五星级酒店日渐普及,它所附带的“面子”“格调”光环正在悄然消散。社交平台上,关于五星级酒店设施老旧、服务质量下降的吐槽也在逐渐增多,“没有全屋智能系统,没有自动机器人送餐,浴室做不到干湿分离,中央空调只能统一调节”等细节问题,成了老旧高星酒店的通病。更明显的转变节点发生在2018年,博主“花总丢了金箍棒”发布了《杯子的秘密》视频,包括宝格丽酒店在内的多家五星级酒店卫生状况堪忧,让消费者对五星级酒店的信任度大打折扣。▲“花总”发布《杯子的秘密》揭露五星酒店卫生状况。图 / 微博截图过去,TOP级大公司的高管、金融行业人士和社会名流,是五星级酒店最忠实的客户群体。就像《繁花》里宝总在和平饭店有长包房一样,阿里巴巴集团前董事会主席张勇在杭州喜来登酒店一住就是十几年。不少全球500强外企,也会要求员工出差必须住五星级酒店,某种程度上这也是公司体面的延伸。但如今时代风向在变,许多五星级酒店的常客,也面临着“住不起了”的尴尬境遇。张升是北京一家金融公司的经理,住五星级酒店一直是出差标配,而就在2023年底,一趟到杭州的工作行程中,他发现常住的酒店从JW万豪换成了一家四星级酒店。公司行政委婉地提醒他,“所有人的出差标准都调低了一档”。随着疫情的影响逐步消散,酒店旅游行业也在回暖,不少此前经历过重创的五星级酒店,也推出了“自救”套餐。2023年底,“花12888元办五星级酒店自助年卡”冲上了热搜,有网友分享了在青岛美高梅酒店自助餐打卡的生活,如今已经坚持了145天,日均餐费降到了88.8元。售卖各类年卡的五星级酒店不止一家,北京、上海、苏州等地的知名酒店都推出了6888元、8888元的早餐年卡,还有酒店另辟蹊径,与当地知名茶庄合作,推出了特色茶点下午茶,定价为每位顾客298元。五星级酒店降级下沉的道路上,还出现了意外的转折。在“上班不如上香”的玄学大浪潮中,不少奢华酒店的大堂,意外成为许多年轻人“聚财气”“给自己开光”的首选场所。他们不会去前台花几千块入住,但会去旁边的咖啡厅花几十块点上一杯咖啡,一坐就是一下午。和外边挤满了打工人的星巴克们不一样,风水大师精心设计的大堂布局,流水生财的喷泉和锦鲤池,还有来来往往的高端商务人士,都能成为“求财转运”的一环。在社交平台上,有人晒出西安经开洲际酒店的照片,称在“运气不好的时候多来坐坐,提高一下自己的能量场和频率”,有人在评论区中应和道:“为了2024年能有好的开头,特意订了厦门希尔顿跨年睡了一晚,下午退房去了普陀寺,感觉心境更平和了”。一位经常到五星级酒店大堂工作的人吐槽说,“每次去咖啡馆,看着文艺范儿的老板,逼仄的桌椅环境,就觉得赚不到钱”,而点上五星级酒店30元一杯的咖啡,搭配金碧辉煌的装潢,“光是看着就感觉人生更有希望了”。但在资深酒店从业者看来,相比于每天硬件、人工的数万元消耗,各类自助年卡、下午茶的营收仍是杯水车薪,缓解客流焦虑与经营压力,或许还需更深远的考虑。“其实在2014年前后,国内五星级酒店大规模上线时,就有过一次高星级酒店出售潮,原因不外乎限制三公消费、酒店运营方不专业导致亏损,和地产商回笼资金。”赵杰雄感慨道:“行业起起伏伏,倒也不是稀罕事了。”(应受访者要求,林灿、赵杰雄为化名)参考资料[1]时代财经《被甩卖的五星级酒店》[2]经济观察报《煤老板归来 “围猎”房地产》[3]凤凰网财经《100亿,抄底“上海滩”?》[4]经济观察报《卖了再难买回的资产上了货架》[5]钛媒体《央企金茂、华侨城为何都在卖酒店?》[6]陈斯文《中国酒店往事 》文章为每日人物原创,侵权必究。

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